深圳旧改十年:暴富的村民、彷徨的租户、精明的投资客

2019-10-17 13:25| 发布者: 拖拉机1984| 查看: 36| 评论: 0

摘要: 截至2018年末,深圳常住人口1302.66万,与十年前的数据相比,几乎翻了一番。这个数字如今还在不断增加,除了新生生命的降临,每天还有来自天南海北的人,踏足深圳,成为“深圳人”。他们都是这座城市更新发展的见证 ...
截至2018年末,深圳常住人口1302.66万,与十年前的数据相比,几乎翻了一番。这个数字如今还在不断增加,除了新生生命的降临,每天还有来自天南海北的人,踏足深圳,成为“深圳人”。他们都是这座城市更新发展的见证者、推动者,也是身置其中的被影响者。除了暴富的村民,深圳城市更新的脚本,还书写着彷徨的租户、精明的投资客。

深圳对城市更新探索,已经走过了十个年头。而每个城市更新的宏大叙事,都落点于一个个生活于此的人。

文 |见习记者敖瑾 编辑|盛倩玉

当被问到自己分到了多少套回迁房时,王林抿嘴低头,笑而不答。

王林,是深圳大冲村的原住民,自从大冲村被列入深圳旧改项目后,拆迁补偿的造富传说,让他和许多村民原本平凡的人生第一次被置于镁光灯下,受万众瞩目。

以《深圳城市更新办法》出台的2009年作为节点,深圳对城市更新探索,已经走过了十个年头。对旧村改造的探索则开始得更早,早在2000年伊始,深圳城中村改造就已经提上议程。

蔡屋围废墟拔地而起京基100大厦,大冲旧村建起摩登商业城……与初始城市化进程相伴而生,深圳大规模的城市更新工作,让这座城市的面貌每日刷新。

而每个城市更新的宏大叙事,都落点于一个个生活于此的人。

截至2018年末,深圳常住人口1302.66万,与十年前的数据相比,几乎翻了一番。这个数字如今还在不断增加,除了新生生命的降临,每天还有来自天南海北的人,踏足深圳,成为“深圳人”。

他们都是这座城市更新发展的见证者、推动者,也是身置其中的被影响者。除了暴富的村民,深圳城市更新的脚本,还书写着彷徨的租户、精明的投资客。

千万身家的村民不稀罕

在村民王林的眼里,大冲村旧改优劣并存。优在居住环境变好了、小区更安全了,劣则在于村民之间的关系疏远了。

“有些村民分到的房子多,变有钱了,联系就少了,村民之间的关系不像以前一样亲近。”说这话时,他正坐在回迁小区的长椅上,一手扶着自行车,一边和旁边的村民闲聊。

从深圳开始探索旧改以来,有三分之一的旧改项目,都开展于城中村。其中,大冲村项目是迄今为止最大的一个。

资料显示,大冲村旧改当年的补偿方式有三种,包括物业补偿、现金补偿,以及物业加现金的补偿模式,物业补偿是按建筑面积实现1:1的补偿,货币补偿则是每平米1.1万元。这也是大多数城中村改造项目的拆迁补偿方式。

大冲旧改指挥部的工作人员曾向媒体透露,共计有871户大冲民可以获得旧改补偿,其中有超过一半的户主原本在村里拥有1000平方米的建筑面积。也就是说,若全部按照货币补偿的标准,大冲村的旧改项目,一夜之间造就了超过400户坐拥千万身家的家庭。

如果按照物业补偿算,旧改带来的财富效应还要更加明显。

根据安居客的数据,2015年初交付的大冲村首个回迁物业大冲城市花园,目前交易均价10.6万元/平米,三年涨了50%。这意味着,原来拥有超过1000平方米建筑面积的村民,如果选择了物业补偿,现在手上至少持有总额超过1亿元的物业。

看守大冲郑氏祠堂的大爷透露,他听说,村民过去建得最多的建筑面积是6000平方米。

城市更新项目对原来业主、村民的“造富效应”,一直是外界关注的焦点,人们对改造补偿催生了多少富豪家庭的关注,远超于更新项目本身。在深圳、广州等城市更新项目众多的一线城市,村民们已经被推到了财富金字塔的最顶端,接受着来自更新项目以外居民的艳羡与戏谑。

来自广东西部一个小城镇的23岁女孩杨羽,男朋友是深圳一个城中村的原住民,尽管这个村子目前还不在旧改规划内,短期内也不见得会有拆迁计划,但杨羽的朋友们已经为她这个“准富豪女朋友”身份兴奋了许久。“才来到深圳就少奋斗十年,”杨羽的闺蜜不时这样打趣她。

杨羽男朋友自己却表现得云淡风轻。“对村民来说,改不改都无所谓。该赚的,以前因为加盖面积多,这些年通过放租也都赚得差不多了。”

除了物业本身价值的提升,旧村、旧住宅改造重建后,租金价格也会显著提高。在居委工作十多年的林丹表示,改造前,大冲村房子的租金每平方只有20多元,改造完成后,住宅楼租金目前已经涨到100多元一平方,现在在华润城租一套40平的公寓,月租起码4000多元,“也就在对面科技园上班的白领租得起了。”他补充道。

循序渐拆,给“深漂”栖身之所

林丹无意中提到了城市更新的另一个侧面,它涉及的,是城市更新中的另一个群体:租客。不同于业主、村民分享城市更新红利的轻松,租客因为面临生活成本提高的压力,处境显得有些被动。

因为城中村房租低廉,不少还坐落在交通便利的城市核心地带,所以,尽管周边环境不佳、居住条件简陋,城中村依然是很多初来乍到、收入不高的深漂族选择落脚的第一站。

2018年底公布的深圳住房租赁市场报告显示,深圳共有各类出租住房783 万套,其中城中村出租房约490万套,占比62.6%,容纳了深圳约76%的租客。

但随着深圳城市更新项目数量的不断增加、范围的持续扩大,这些价格低廉的临时据点逐渐减少收缩。

老家在潮汕的赵小玲,在十多年前来到深圳后,就一直租住的白石洲片区。今年7月底,她突然接到房东发来的限期搬迁通知,房东告诉她,自己已经签订了白石洲旧改的搬迁补偿协议,房子很快就要拆了,赵小玲有两个月的过渡时间,到了9月30日,必须从租住的房子里搬出来。

赵小玲说,因为北区四村的清租,数以万计的租客大量外溢寻找新的居所,这导致了白石洲其余片区的房租大幅上涨。“未拆除的片区现在房租都涨了近千元,有些条件简陋、深入里巷采光很差的房子,租金都已经涨到了每月3500元。”

“如果是单身,随便再找个地方去哪里住都行,但是我的两个小孩在白石洲这附近的小学上学,我只能继续在这附近找房子。”赵小玲说。

林丹见证了大冲村蜕变成华润城的全过程,他一方面觉得,像大冲旧改一样的城中村改造项目,做好了是一件村民、开发企业、政府三方共赢的好事,但他又担心,如果市区的城中村都改成像现在华润城里的小区房,低收入人群可能因为房租的大幅上涨,而选择迁离市区。

“如果环卫工人、建筑工人都离开市中心地带,搬到更远的地方去,那市中心的基础建设和服务工作找谁去做?”

2004年从江浙一带来到深圳的郑芳,在过去15年,一直在蔡屋围片区经营着自己的裁缝店。因为蔡屋围旧改,2006年,她从现在京基100大厦所在的片区,搬到了对面暂时未拆迁的片区。

现在,她所在的片区也要开展旧村改造了,很多商铺、出租屋大门都用喷漆写上了“拆”字,郑芳将面临再一次搬迁。

待拆的老围片区,很多租户已经搬走。在巷口打球的学龄小孩说,突然有一天,就发现周围的人在集中搬走。“我们还有几天也会搬走。”但他们搬到这里来,也仅仅才一年多而已。

像候鸟迁徙一样,在深漂泊的租客,总会面临一个要搬迁的节点。只是,候鸟迁徙尚有固定的时节和地点,租住在城中村的大多数租客,却不大清楚他们什么时候要搬、搬到哪儿去。

“我听有被要求搬走的商铺租户说,他们的房东没有按照合同约定,赔给他们提前中止合约的定金,也没把提前预缴的房租还给他们。”郑芳觉得,深圳在城市建设发展过程中,像她一样的“外地人”的感受和需求没有被完全照顾到。“深圳这个城市建设起来,很大一部分功劳来自我们外地人,但外地人的需求和权益有时候却被忽视。”

所幸,深圳也听到了这些声音。

今年3月,深圳市规划和自然资源局颁布了2019-2025年的旧村综合整治规划。规划显示,55平方公里的城中村面积,将不再采取大拆大建的更新方式,而是以综合整治为主,增加区域内的配套设施,改善居住环境,加强住房保障。

这55平方公里,占深圳城中村总面积的56%。

有人投机,有人不屑

尽管有微词,郑芳对深圳的城市更新工作仍大加赞叹。“蔡屋围改造片区确实重建得很好。中国任何城市发展都没深圳好,因为深圳发展速度很快。”

2011年3月1日,时任广东省委书记汪洋参观了京基100大厦,罗湖区委原书记刘学强向他介绍,新建成的回迁公寓市场价,是原来农民房价格的6倍。汪洋听后,对蔡屋围旧改的效果给予了肯定,他认为这是城中村改造的一个优秀案例。

在今年8月的一次公开演讲上,深圳市规划国土发展研究中心发展研究所所长、高级规划师李江总结了更多城市更新带来的积极变化。

他介绍,在城市更新推进过程中,深圳民生保障和基础设施的用地面积有所增加,且幅度较大,达56平方公里;城市空间也在增加,总体增幅2.1%。“总的来说,深圳用地越来越合理了。还增加了学校、医院和幼儿园,这是好的方面。”

但也有人并不满足于分享城市更新带来的社会公共利益,而想深入分割城市更新经济效益的大蛋糕。

在一个下过雨的工作日午后,一对想投资旧改小区房的夫妇,来到了龙溪花园的城市更新办公室。

龙溪花园是深圳首批旧住宅小区改造项目之一,地处深圳有名的香蜜湖豪宅片区。因为拆迁补偿协议签订率没能达到规定的100%的标准,截至目前也不足80%,龙溪花园一直没有办法确定实施主体,导致项目至今仍然无法推进实施,停滞时间长达10年。

这对夫妇在网上看到业主放出的卖房信息后,专程来到龙溪花园,实地“看盘”。目前,小区房子的市场交易价格目前已经达到12万/平米,他们觉得,这个价格是因为旧改而被炒出来的。

拆迁项目业主放盘一般出于两个原因,一方面是因为等得太久,另一方面是害怕最后改不了。

但投机客对此显然并不忧虑。“我们不怕啊,我们又不等房子住,”这对夫妇中的女士神色轻松地说。

在城市更新办公室的沙盘前,中洲的工作人员接待了他们。中洲集团是负责龙溪花园旧改的开发企业,当记者走近沙盘时,中洲的工作人员热络地对记者说:“你们是过来了解情况的中介吧?”

不是所有人都对这种投机行为感兴趣,郑芳就对这种投机行为不以为然。

为了拿下现在租的铺位,她前前后后投入了将近10万,其中给原来租户的“好处费”就花了她6万。

“很多人都说我傻,跟我说如果我把当初投入开店的钱,拿来炒深圳的房子,我现在估计也可以跟房东一样,每天只要打打麻将、喝喝茶、收收租了,但是我不想这样,我就想做自己喜欢的手艺活。”

郑芳目前还没有收到房东的搬迁通知,也不清楚所在片区拆迁的确切时间,但她并不担心失去现在的铺位。“我有手艺,在哪里都可以继续做下去。”说完,她走到了缝纫机前,忙活起了熟客刚订做的新裤子。

来源|南都周刊

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